Kira Sözleşmesini Yenilemek Gerekiyor Mu?

Avukatlara en çok sorulan soruların başında kira sözleşmesini yenilemek gerekip gerekmediği gelmektedir. Kira sözleşmeleri genelde 1 yıllık süreyle yapılırlar. Ancak tarafların iradesine göre kira sözleşmesinin süresinin 2 yıl, 3 yıl, 5 yıl gibi sürelerle belirlenmesi de mümkündür. Vatandaşların merak ettiği soruların başında ise sözleşmenin süresi dolduğunda yenilenip yenilenmeyeceğidir. Diğer bir deyişle; en sık sorulan sorulardan bir tanesi; kira sözleşmesini yenilemek gerekiyor mu?

Kira Sözleşmesini Yenilemek Gerekiyor Mu?

Kira Sözleşmesi
Kira Sözleşmesini Yenilemek

Kira sözleşmelerinin yenilenmesi gereksizdir. Nitekim kira sözleşmesinde süre yazsa bile kirayaveren sadece 10 yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini sona erdirebilir. 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldığı takdirde, bu 1 yıl dolduktan sonra tekrar yeni bir sözleşme yapılması gereksizdir. Kiracı 1 yıllık sürenin sonunda çıkmak istemezse, kiraya veren kiracıyı sürenin dolması sebebiyle tahliye edemez. Süresi 1 yıl olarak belirlenen sözleşme hiç yenilenmese bile, 10 yıllık uzama süresi dolana kadar kiracı kiralananda kalmaya devam edebilir. Diğer bir deyişle kiraya veren açısından kira sözleşmelerinin yenilenmesi dezavantajlıdır. Nitekim kira sözleşmesinin üzerinde yazan sözleşme süresi sonunda sözleşmeyi sadece kiracı sona erdirebilir. Kirayaveren ise sözleşmede yazan sürenin sonunda, kiracı talep etmediği veya onaylamadığı takdirde kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiraya veren sadece 10 yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu konunun kanuni dayanağı Türk Borçlar Kanunu‘nun 347. maddesidirr:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu durumda 1 yıllık bir kira sözleşmesi süre sonunda sona ermeyecek, kiracı sözleşmeyi süre sonunda sonlandırmazsa sözleşme uzamış sayılacaktır. Bunun yanında, tarafların tekrar bir kira sözleşmesi düzenlemesi halinde, 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlamayacaktır. Bu nedenle süre sonunda kira sözleşmesinin tekrarlanması gereksiz olduğu gibi, kiraya veren açısından dezavantajlıdır.

Tarafların tekrar sözleşme imzalayarak kira sözleşmesini yeniledikleri durumlarda 10 yıllık uzama süresinin baştan başlayacağına ilişkin emsal kararlar bulunmaktadır. Konuya ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/458 E. , 2021/614 K. sayılı kararı şu şekildedir:

Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.

Avukatlık Yalan Söylemek Midir?

Toplumun bir bölümünde avukatlık mesleğinin yalan söylemek anlamına geldiğini ve avukatların sürekli yalan söyleyen kişiler olduğuna ilişkin bir inanış vardır. Bu durum tamamıyla yanlıştır.

Müvekkil tarafından iş verilen avukat, o dakikadan sonra asla kendisi adına konuşmaz. Yapılan bütün işlemlerde, açılan bütün davalarda ve yapılan tüm savunmalarda avukat, “vekil” sıfatıyla müvekkili adına konuşur. Yani avukatın söylediği sözler, aslında müvekkilin söylediği sözlerdir. Bu durum, tercüman kullanmaya benzer. Tecüman, aslında sözü söyleyen gerçek kişinin söylediklerini başka bir dile çevirmektedir. O halde sözün gerçek sahibi yalan söylemekteyse, tercüman da yalan söylemiş sayılabilir mi? Elbette hayır. Tercüman sadece işi gereği tercüme etme faaliyetin yapmaktadır.

Avukat da, müvekkiline ait olan ve müvekkilin sahibi olduğu sözleri, kanun ve hukuk bilgisi uyarınca hukuki bir yaklaşımla adeta tercüme ederek yasal mercilere aktaran kişidir. Bu durumda avukatın rolü, bir tercümanınkine çok benzer. Dolayısıyla yapılan savunmada ya da verilen bir beyanda gerçeğe aykırı bir söylem varsa, bu söylem avukata değil, müvekkile aittir. Nitekim avukat, müvekkilinin onaylamadığı ya da talimat etmediği hiç bir sözü yasal mercilere karşı söyleyemez. Müvekkilce söylemesi adına verilen talimar, sözün gerçek sahibinin müvekkile ait olduğunu ortaya koymaktadır.

Öte yandan avukatlık mesleğinin amacı, davacı ve davalıdan ibaret her iki tarafın da olabildiğince iyi savunmalarla savunulmasıdır. Bu şekilde her iki tarafın da iyi savunulması sayesinde mahkemeler adil karar verebilir. Bir taraf iyi savunuluyorken, diğer taraf savunulmuyorsa veya kötü savunuluyorsa, bu durumda mahkemenin adil bir karar verebilmesini beklemek mümkün değildir. Verilen karar adil olsa bile, bir taraf yeterince savunulmadığı için toplumun vicdanı rahat etmez. Bu nedenle avukatlık mesleğinin “yalan” söylemekle bir ilgisi olmayıp, avukatlık; adaletin tecellisi için emek verilen kutsal bir meslektir.

Alacağımı Nasıl Tahsil Edeceğim?

Türkiye Cumhuriyeti Devleti’nde alacakların tahsili icra takipleri yoluyla yapılmaktadır. Birinden alacağı bulunan kişi, adliye içerisinde bulunan icra dairelerine başvurarak alacağının tahsil edilmesini talep etmelidir. Ancak bu durum, bahsedildiği kadar kolay olmayıp, icra takibi başlatmak kanuna göre oldukça fazla sayıda farklı faiz oranları ve yine kanuna göre vadenin başlangıç tarihi gibi bir çok farklı hukuki bilgiye sahip olmayı gerektirir.

Öte yandan icra takibi başlatmak, tek başına alacağın tahsil edilmesine olanak sağlamamakta, başlatılan icra dosyası üzerinden borçludan tahsilat yapabilmek adına bir takım işlemlerin yapılması gerekmektedir. örneğin, varsa borçlunun üzerine araç kayıtları, tapu kayıtları ve banka hesaplarının üzerine haciz konulması mümkündür. Banka hesabındaki paranın üzerine haciz konulduktan sonra, bankadan paranın alacağa karşılık icra dosyasına yatırılmasının istenmesi mümkündür. Araçlara haciz konulduktan sonra, gerekli yakalama avansının yatırılmasıyla aracın emniyet güçleri tarafından yakalanması ve satışa çıkartılmasının istenmesi de mümkündür. Tapu kayıtları bakımından da haciz konulan gayrimenkulun satışının istenmesi mümkündür.

Bütün bunların dışında, borçlunun sigortalı olarak çalışması halinde, işverenine maaş haczi müzekkeresi gönderilmesi ve her ay maaşının dörtte biri oranında kesinti yapılarak alacağa karşılık icra dosyasına yatırılmasının istenmesi de mümkündür.

Eve veya borçlunun işlettiği işyerine gidilerek fiilen haciz yapılması ya da kasa haczi yapılması da mümkündür.

Bütün bu sayılanların dışında da borçludan tahsilat yapabilmenin bir çok farklı yolu mevcut olup, bütün bunlar iyi bir hukuk bilgisi ve özenli bir takip gerektirmektedir. Nitekim herhangi bir malvarlığı ve maaşı bulunmayan borçluların da her an bir işe girmeleri ya da mal edinmeleri mümkün olup, borçluların malvarlığı durumlarını sürekli sorgulama yaparak avukatlar takip edebilmektedir. Bu nedenle alacağın avukat aracılığıyla tahsil edilmeye çalışılması en doğrusudur.

İcra takibine doğrudan başvurulması mümkün olup, her olay kendi içerisinde değerlendirilmelidir. Alacağın kambiyo senedine bağlanmadığı durumlarda ya da alacağın bir mahkeme kararına dayanmadığı durumlarda, yapılan icra takibine borçlunun itiraz ederek takibi durdurması mümkündür. Oldukça karışık olan ve teknik bilgi gerektiren İcra İflas Hukuku konusunda Altınkan Avukatlık Bürosu, geniş bir bilgi birikimine ve çalışan kadrosuna sahiptir.

 

Avukatlık Ücreti Ne Kadar?

Avukatlık ücreti; her davanın zorluk seviyesine, tahmini tamamlanma süresine, davada talep edilen hususlara, şehir dışına çıkılmayı gerektirecek durumlar olup olmadığına, tedbir talebi bulunup bulunmadığına, dava sonucunda müvekkile maddi ya da manevi bir kazandırım sağlanıp sağlanamayacağına, dava sonucunda edinilecek olan maddi kazanımın tahsil kabiliyeti bulunup bulunmadığına ve daha bir çok farklı kriter değerlendirilerek belirlenmektedir.

Dolayısıyla tek bir avukatlık ücretinin söylenmesi mümkün değildir. Bu nedenle, avukatlık ücretinin belirlenmesinden önce, hukuki problemin detaylarıyla bilinmesi ve etraflıca analiz edilmesi gerekmektedir.

Dolayısıyla detaylar bilinmeden avukatlık ücretinin belirtilmesi mümkün değildir.

Hangi Davalara Bakıyorsunuz?

Avukatlara sıkça sorulan sorulardan bir tanesi, avukatın hangi davalara baktığıyla ilgilidir.

Bu bakımdan;

  • “Hangi davalara bakıyorsunuz?”
  • “Hangi alanda avukatlık yapıyorsunuz?”
  • “Boşanma davalarına bakıyor musunuz?”
  • “Ceza avukatı mısınız?”

gibi sorular müvekkil adaylarının en sık sorduğu soruların başında gelmektedir.

Bu sorular, gerçekten de sorulması gereken sorular olup, avukatlıkta uzmanlaşmanın öneminin toplum tarafından fark edilmeye başlandığını göstermektedir. Avukatların tecrübe edindikleri ve bilgi seviyelerini arttırdıkları özel dalları bilmek ve buna göre söz konusu avukatla anlaşmak müvekkillerin en doğal hakkıdır.

Altınkan Avukatlık Bürosu, 1984 yılında kurulmuş bir hukuk bürosu olup, büronun kurucu ortakları halen faal bir şekilde avukatlık hizmeti vermeye devam etmektedir. 30 yılı aşkın bu tecrübe, Altınkan Avukatlık Bürosu’nun bir çok hukuk dalında tecrübe sahibi olduğunu kendiliğinden ortaya koymaktadır.

Nitekim büronu kurucu ortakları; Hukuk Başlangıcı, Anayasa Hukuku, Borçlar Hukuku ve Ticaret Hukuku alanlarında Akdeniz Üniversitesi’nde yıllarca ders vermişlerdir. Dolayısıyla Altınkan Avukatlık Bürosu, söz konusu alanlarda uzmanlık sahibidir.

Öte yandan, Altınkan Avukatlık Bürosu kurucu ortakları, aynı zamanda hukukun hemen hemen tüm dallarında 20 yıla yakın bir süredir bilirkişilik yapmakta ve mahkemelere davalarla ilgili hukuki rapor vermektedir. Bu durum, Altınkan Avukatlık Bürosu’nun bir çok dalda uzmanlık sahibi olduğunu kanıtlamaktadır. Bilirkişilik yapılan davalar; aile hukuku, miras hukuku, eşya hukuku, iş hukuku, ceza hukuku, tüketici hukuku, ticaret hukuku, borçlar ve sözleşmeler hukuku, inşaat ve gayrimenkul hukuku, icra ve iflas hukuku başta olmak üzere onlarca ayrı hukuk dalını içermektedir. Dolayısıyla mahkemelere uzman raporu veren Altınkan Avukatlık Bürosu’nun hemen hemen tüm dallarda yetkin olduğu ve uzmanlık sahibi olduğu ortadadır.

Altınkan Avukatlık Bürosu ortak avukatlarından Av. Onur ALTINKAN, inşaat ve gayrimenkul alanında yüksek lisans tezi yazmış ve söz konusu tez kitap olarak basılıp yayımlanmıştır. Öte yandan Av. Onur ALTINKAN, Özel Hukuk olarak tabir edilen ve vergi hukuku, ceza hukuku ve anayasa hukukunun dışındaki hemen hemen tüm dalları kapsayan anabilim dalında doktora yapmaktadır. Bu durum, Altınkan Avukatlık Bürosu’nun özel hukukun kapsamına giren aile hukuku, miras hukuku, eşya hukuku, iş hukuku, ceza hukuku, tüketici hukuku, ticaret hukuku, borçlar ve sözleşmeler hukuku, inşaat ve gayrimenkul hukuku, icra ve iflas hukuku, kooperatifler hukuku, bankacılık hukuku vs. bir çok dalda uzmanlık sahibi olduğunu ispatlamaktadır.

Öte yandan, Altınkan Avukatlık Bürosu’nun kişisel ve mesleki gelişim politikasının bir gerekliliği olarak, avukatlar sürekli kendilerini geliştirmekte ve sertifikalı programlara katılmaktadır. Konuya ilişkin bilgilerin uzmanlık ve yetkinlik bölümü ve faaliyet alanları bölümünden incelenebilmesi mümkündür.

Altınkan Avukatlık Bürosu bünyesinde her hukuk dalı bakımından görev paylaşımı yapılmış olup, neredeyse tüm dava tiplerine ilişkin hukuki hizmet verilmektedir. Hizmet verilen faaliyet alanlarının üst menü vasıtasıyla incelenebilmesi mümkündür.