Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen ve kira ilişkisini sona erdirme imkanı sağlayan bir evraktır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira sözleşmenin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sona erme halleri Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu madde içerisinde sona erme sebepleri üç başlık altındadır.
Bunlardan ilki kiracının boşaltma taahhüdünü içeren ve uygulamada tahliye taahhütnamesi olarak isimlendirilen belge ile sona erme, ikincisi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve üçüncüsü ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliyedir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 352
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Kiraya veren gayrimenkulünün belirli bir tarihte tahliye edilmesini istiyorsa kiracısından buna ilişkin tahliye taahhütnamesi alması gerekir. Normal şartlarda kiracının tahliye edilmesi Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli şartlara tabi kılınmış bulunmaktadır. Kanunun aradığı şartlar ve gerekçeler yoksa kiraya veren kiracıyı tahliye edemez. İşte bunun istisnası kiracıdan tahliye taahhüdü alınmış olmasıdır. Ancak bu taahhütnamenin geçerli olması için de bazı şartları sağlaması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesi; bu hususta paralel hükümler içeren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6101 sayılı kanun ile yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hak. Kanun uyarınca, mevcudiyeti halinde kiralayana taşınmazın tahliyesini talep etme yetkisi veren, kira sözleşmesinden bağımsız olarak, bir taşınmazı kiralayan kiracının belirli bir sürede kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanı olarak ifade edilmektedir.
T.B.K. m. 352/I de benimsenen söz konusu duruma göre kiracı tarafından kiralanmış olan taşınmaz belirli bir tarihte boşaltılacağı belirtilmişse ve buna ilişkin tahliye taahhütnamesi verilmişse o tarihin gelmesiyle birlikte taşınmazın boşaltılması gerekmektedir. Boşaltılmayan taşınmaz için kiraya veren tahliye taahhütnamesinde belirtilmiş olan tarihin geçmesinden itibaren bir ay içerisinde kiralananın tahliyesi için icra dairesine başvurabileceği gibi tahliye davası da açma hakkına sahiptir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
1.Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir.
Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesinin ilk fıkrasında ifade edilen tahliye taahhütnamesi, ‘’..belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği…’’ ibarelerinden de anlaşılacağı üzere taahhüdün yazılı şekilde yapılması gerekmekte olup sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdünün geçersiz olacağı ifade edilmiştir.
Kanunda ifade edilen yazılılık şartı, adi yazılı olma şartı olarak anlaşılmalıdır. Bu kapsamda, sözlü olarak akdedilen tahliye taahhüdü geçerlilik kazanamayacaktır. Buna karşın, taraflar ortak iradesiyle adi yazılılık şartını ağırlaştırmak suretiyle, geçerlilik şartını resmi yazılı şekil olarak düzenlemesi hukuken mümkündür. Nitekim kanunen geçerliliği için adi yazılılık şartı aranan akitler, resmi yazılı şekle tabi olarak düzenlenebilmektedir.
Adi yazılı şekil olarak tanımlanan boş bir kağıda taahhüt iradesinin yazılarak imzalanması haricinde bu taahhütname noter kanalıyla da gerçekleştirilebilir. Noterler tarafından düzenlenen tahliye taahhütnamesinin butlanı, kanuna aykırılığı ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu yollu iddiaları değerlendirmek artık icra tetkik merciinin görevi dışında olduğundan dinlemez.
Nitekim senede karşı senet kuralının bir sonucu olarak noterin düzenlemiş olduğu söz konusu tahliye taahhütnamesine karşı ileri sürülecek olan sözleşmenin uzatılması veya yenilenmesi iddiaları aynı nitelikte bir belgeyle ispat edilmesi gerektiği için mahkemece dinlenmeyecek ve taşınmazın tahliyesi gerekecektir.
Kiralananın devri sonucunda kiralanana ilişkin olarak bu yan anlaşma olan tahliye taahhütnamesi yeni malike geçeceğinden dolayı kiracı ile yeni malik aynı koşullarda sözleşmeye taraf olacaktır. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesi gereğince kiracı yeni malike karşı sorumluluğunu devam ettirecek aksine bir anlaşma yapmazlarsa tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürede kiralananı tahliye edecektir.
2.Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirli olması gerekir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının tahliyeye ilişkin beyanını, gayrimenkulün tahliye edileceği tarihi ve kiracının imzasını içeren bir tahliye taahhüdü imzalanmış olmalıdır.
Belirli tarihten kasıt gün ay yıl şeklinde yazılmış bir tarihtir. Bununla beraber gün ay yıl şeklinde olmayıp da ifadeden ne zaman olduğu anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Mesela “2021 yılının Ramazan bayramının 3. günü tahliye edeceğimi taahhüt ediyorum” şeklindeki bir ifade geçerli kabul edilir. Ancak muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. Sadece kiralanan taşınmazın tahliye edileceğine dair kayıtlar da taahhütnameyi geçersiz kılar.
Tahliye taahhütnamesinde gösterilecek olan bu söz konusu tarihin belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden önce yahut sonra olmasının bir sakıncası yoktur. İki yıllığına imzalanan bir sözleşme dolayısıyla kiracı dilerse 3 yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi verebileceği gibi 1 yıl sonrası için de tahliye taahhütnamesi verebilir.
3.Tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı tarafından ya da özel yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir.
Taahhütname doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olan kiralayan veya onun tahliye taahhütnamesi imzalamakla yetkilendirdiği vekili tarafından imzalanmış olmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin asıl kira sözleşmesini imzalayan kiralayanın eşi, çocukları gibi yakınları tarafından imzalanmış olması taahhüdün geçersiz olmasına sebep olacaktır.
Ayrıca temsilciye tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel yetki verilmiş olmalıdır, genel vekaletname yeterli değildir.
4.Tahliye taahhütnamesi veren kiracının iradesi serbest olmalıdır.
Hata hile ve ikrah yoluyla taahhütname alınmışsa TBK irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca taahhütname geçersiz sayılacaktır. Kiracı bir yıl içinde taahhütname sözleşmesini iptal etmelidir. Aksi durumda sözleşme geçerliliğini sürdürür.
5.Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ya da imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur.
Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınabilir. Bu kuralın amacı kiracıyı korumaktır. Kiraya verenin taşınmazı ancak taahhütname karşılığında kiralayacağı gibi bir zorlamada bulunmasını engellemektir. Zira belirli süreli kira sözleşmesini süre bitiminde sonlandırma hakkını kanun yalnızca kiracıya tanımıştır.
Bu bağlamda tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın tesliminden sonra alınabilir. Burada belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilir. Verilen bu bilgiler doğrultusunda, artık tahliye taahhütnamesi nedir sorusu açıklanmış durumdadır.
Yargıtay 6. H.D. 19.02.2007 tarih 12786 E./ 1515 K. sayılı kararı uyarınca;
“…Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalı kiracı tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde “halen kiracısı bulunduğum…” ibaresi yazılıdır.
Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. İmzası inkar olunmayan taahhüdün içeriğinin doğru olduğunun ve boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir.
Davalının taahhüdün, sözleşme ile aynı tarihte alındığına, tarih kısımlarının sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmanın aynı kuvvete haiz yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davalı bu kuvvette bir delil getiremediğine göre, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
Tahliye Davasında Davacı ve Davalı
Tahliye davasını yalnız taşınmazı kiralayan açabilecektir. Burada kiralayanın malik sıfatının bir önemi bulunmamaktadır.
Her ne kadar malik sıfatına haiz olsa dahi taşınmazı kiralayan ile malik farklı olduğu durumlarda malik tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye davası açması düşünülemez. Zira tahliye taahhüdünden sonra kira bedelinin peşin alınması sonucunda kiralayan ve malikin farklı kişiler olması dolayısıyla açılacak tahliye davası T.M.K. m. 2 de belirtilen iyiniyet kurallarına aykırılık oluşturmaktadır.
Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tüm kiracıların birlikte tahliye taahhüdü verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla tahliye davası açılacağı sırada da söz konusu kiracıların tamamının tahliye davasında taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bu durumda tüm kiracıların zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.
Tahliye Davası Süresi Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhütnamesi nedir sorusuna artık cevap verebildiğimize göre, bu konudaki usul hükümlerine değinmek gerekir.
Şekil şartlarına riayet edilerek düzenlenmiş bir taahhütname, kiraya verene belirlenen tarihi takiben 1 ay içerisinde, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile yahut tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası aracılığı ile taşınmazın tahliyesini talep etme yetkisi vermektedir.
Kiraya verene tanınan bir aylık süre hak düşürücü nitelikte bir süredir. Burada kiraya verene bir aylık hak düşürücü süre tanınması suretiyle ağır sorumluluk yüklenmektedir. Aksi takdirde icra takibi yapma veya dava açma süresini geçiren kiraya veren artık tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesini talep edemez.
Tahliye talepli icra takibi icra müdürlüğünde, tahliye davası ise sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Eğer kiraya veren tahliye tarihinden önceki bir tarihte kiracının taahhüt ettiği tarihte gayrimenkulü tahliye etmesini ihtar ederse 1 ay olan dava süresi 1 yıl olarak uzamaktadır.
Sulh hukuk mahkemesinde açılacak olan tahliye davasında yetkili mahkeme davacının ikamet ettiği yer mahkemesidir. Dolayısıyla ilgili konutun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görev ve yetki sahibidir.
Benzer şekilde taşınmazın bulunduğu yani kişinin ikamet ettiği yerin bağlı olduğu yargı çevresinde bulunan icra dairesi de ilgili icra işlemlerinde görev ve yetki sahibidir.
Tahliye taahhüdünde belirtilen süreden itibaren 1 ayın geçmesi halinde artık kiraya veren taahhütnameye dayanarak tahliye talebinde bulunamaz, bir nevi verilen taahhüt geçersiz hale gelir. Bu durumda kiraya veren ancak genel tahliye koşullarına göre kiracısını tahliye edebilecektir.
Yargıtay 6. H.D. 22.01.2015 tarih 2014/14065 E./ 2015/655 K. sayılı kararı uyarınca;
“6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.
Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.”