İmar Barışından Faydalanılmasına Göre Sözleşmenin İleriye Veya Geriye Etkili Feshinin Değişmesi

Bu durumda, mahkemece 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesi ile getirilen düzenleme dikkate alınarak, imara aykırılığın giderilip giderilmeyeceğinin araştırılması, akabinde, mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesinin kesin olarak tespit edilmesi ve yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili feshinin koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olmuştur.

Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili Avukat … gelmiş, davalılar vekili Avukat …’in mazeret dilekçesi verdiği görülmekle, diğer taraflardan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici ….İnşaat Gıda Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı şirketin müvekkiline ait daireleri süresinde teslim etmediğini, inşa edilen yapıda sözleşmeye uygun malzeme kullanılmadığını ve yapının projeye aykırı olduğunu, davalı şirketten bağımsız bölüm satın alan diğer davalıların ise edimin yerine getirilmemiş olması nedeniyle tapuya hak kazanmadıklarını ileri sürerek, sözleşmenin feshini ve davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili, müvekkillerinin bina kaba inşaat seviyesinde iken yüklenici şirketten daire satın aldıklarını, eksikliklerini kendilerinin tamamladıklarını, tapu siciline güvenerek, iyiniyetle malik olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı …. İnş. Gıd. Turz. San. ve Tic. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, yapılan imalat %85 seviyesinde olduğundan, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar adına olan tapuların iptaline karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı, davacı arsa sahibinin, taşınmazın imara uygun hale getirilmesi ve maddi zararlarına ilişkin olarak halefiyet kaidelerine göre kat maliklerine karşı ayrıca dava açabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 25.01.1984 günlü 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.

Somut olayda, davacı ile dava dışı yüklenici …. arasında 05.10.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, adı geçen yüklenici işi davalı yüklenici şirketi devretmiş, davacı da bu devre muvafakat etmiştir. Sözleşme uyarınca, işin 01.06.2009 tarihi itibariyle teslimi gerekmekte olup, güney ve kuzey cephedeki açık çıkmaların kapatılmış olması nedeniyle 06.04.2010 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlenmiş, ayrıca tutanakta inşaatın %90 seviyesinde olduğu belirtilmiştir. Sözleşmede kararlaştırılan sürede işin teslim edilmediği uyuşmazlık dışıdır.

Mahkemece, bilirkişi raporuna dayalı olarak işin geldiği seviyenin %85 oranında olduğu, bu seviyede tapu iptal ve tescile karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş ise de, işin geldiği seviye konusunda bilirkişi raporları ve bilirkişi raporları ile ilgili belediye yapı tatil tutanağı arasındaki çelişkiler giderilmeden, imalat seviyesi kesin olarak tespit edilmeden sonuca varılması doğru olmamıştır.

Öte yandan, imara aykırı ve kaçak yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. maddesi ile yeni bir düzenleme yapılmış olup, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için getirilmiş olan bu düzenlemenin, devam eden davalarda da gözetilmesi gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta tespit edilen imara aykırılığın bu düzenleme kapsamında giderilip giderilmeyeceğinin araştırılması gerekir.

Bu durumda, mahkemece 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesi ile getirilen düzenleme dikkate alınarak, imara aykırılığın giderilip gidirelmeyeceğinin araştırılması, akabinde, mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesinin kesin olarak tespit edilmesi ve yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili feshinin koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olmuştur.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, vekili Yargıtay duruşmasına vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 1.630,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.07.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

(818 S. K. m. 106, 108) (3194 S. K. Geç. m. 16) (YİBK. 25.01.1984 T. 1983/3 E. 1984/1 K.)