Büromuz avukatlarından Av. Onur ALTINKAN tarafından 2015 yılında yüksek lisans tezi olarak kaleme alınan eser kitap olarak yayınlandı. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu” başlıklı tez aradan geçen 7 yılda Av. Onur ALTINKAN tarafından güncellendi ve geliştirildi. Eser, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Taraflarının Temerrüdü Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu” ismiyle Seçkin Yayıncılık tarafından yayınlandı.
2022 yılının Şubat ayında Seçkin Yayıncılık tarafından yayınlanan kitap, 466 sayfadan oluşmaktadır. Kitap 4 bölüme ayrılmaktadır. Kitabın ilk bölümü genel olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin incelenmesine ayrılmıştır. Sözleşmenin tanımı, unsurları, hukuki niteliği, şekli, tarafları ve hükümleri genel manada bu bölümde incelenmiştir.
Çalışmanın ikinci bölümü ise; üçüncü kişinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yükleniciden hak iktisap ediş şekillerinin incelenmesinden ibarettir. Üçüncü kişinin hak iktisap ediş şekillerindeki farklılıkların üçüncü kişinin hukuki durumuna etkisi bu bağlamda incelenmekte olup, bu bölüm de bir anlamda üçüncü bölümün altyapısı niteliğindedir. Nitekim üçüncü kişinin hak iktisabına temel teşkil eden müesseselerin hukuki nitelikleri, üçüncü kişinin hak ve borçlarını etkilemekte ve yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlendiği borç bakımından temerrüde düşmesi halinde ve diğer bir sürü farklı ihtimalde üçüncü kişilerin hukuki durumlarının belirlenmesinde bu incelemenin yapılması zaruriyet arz etmektedir.
Üçüncü bölüm, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının temerrüde düşmesi halinde üçüncü kişinin hukuki durumunu ortaya koyma amacı taşımakta olup, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan borcu bakımından temerrüde düştüğü hallerde üçüncü kişinin hukuki durumunun ne olacağının incelenmesiyle başlamaktadır. Sözleşmenin olağan yolla sona ermesi, tarafların karşılıklı olarak edimlerini ifa etmeleri halinde mümkündür. Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirme iradesinin ortaya konması ise, sözleşmenin olağan üstü bir yolla sona ermesine yol açmaktadır. Sözleşmenin bu şekilde sonlanmasıyla, sona ermenin geçmişe ya da ileriye etkili olması çalışmamızda da incelenen birtakım koşullara bağlı olarak somut olayın özelliğine göre tespit edilecektir. Dolayısıyla; üçüncü kişinin hukuki durumunda meydana gelecek değişiklikler, bu tespitle yakından ilgilidir.
Sözleşmenin geçmişe ya da ileriye etkili olarak sona ermesinin dışında, üçüncü kişinin yüklenicinin temerrüdü karşısında hukuki durumunu etkileyen diğer bir faktör ise, üçüncü kişinin yükleniciden hak iktisap ediş şeklidir. Üçüncü kişinin yükleniciyle girdiği hukuki ilişkide ayni hak iktisap etmesi mümkün olduğu gibi, şahsi hak iktisap etmesi de mümkündür. Yüklenicinin temerrüdü üzerine sözleşmenin sona ermesiyle üçüncü kişinin hukuki durumu da, yükleniciden iktisap edilmiş olan hakkın ayni nitelikte ya da şahsi nitelikte olup olmamasına göre değişmelidir. Bu noktada uygulama bakımından ciddi sıkıntıların mevcut olduğu ve Yargıtay içtihatlarının birçok hukuk prensibini yıkarak üçüncü kişilerin ayni kazanımlarını dahi korumadığı görülmektedir.
Bunların dışında, arsa sahibinin de kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlendiği edimleri yerine getirmeyerek şartların oluşması halinde temerrüde düşmesi mümkündür. Bu durumda üçüncü kişinin haklarının ne şekilde değerlendirileceği de ayrı bir problemdir.
Bu nedenlerle, çalışmanın üçüncü kişinin tüm farklı ihtimallerde hukuki durumunu tam bir çıplaklıkla ortaya koyması ve üçüncü kişilerin hakları bakımından detaylı bir inceleme oluşturması amaçlanmıştır.
Çalışmanın dördüncü bölümü ise, örnek sözleşmeler ve çalışma boyunca ele alınan önemli Yargıtay içtihatlarının tamamının sunulmasına ayrılmıştır.
Yüksek lisans çalışmasının kapsamında kalan kısmın özünün olabildiğince değiştirilmemesine tarafımca gayret edilmiştir. Aradan geçen süre göz önüne alınarak çalışmada atıf yapılan Yüksek Mahkeme içtihatları da baskıdan evvel tarafımca güncellenmiştir.
Çalışma boyunca, işlenecek konuya temel olabilmesi adına ilgili konuya etki eden hukuki müesseselerle ilgili temel bilgilere de yer verilmeye çalışılmıştır. Öte yandan, hem eserin konusu, hem de eserin konusuyla bağlantılı olan hukuki müesseselere ilişkin Yargıtay görüşünün okuyucuya yansıtılabilmesine gayret edilmiş ve olabildiğince fazla Yargıtay içtihadına eser içerisinde yer verilmeye çalışılmıştır.
Çalışma; doktrinde daha önce konuya ilişkin ortaya konulan görüşler ve Yargıtay uygulaması çerçevesinde ele alınmış ve bu yönüyle teori ve pratik arasındaki farklılıklar belirlenerek kişisel kanaatin aktarılmasıyla şekillenmiştir.
