Geriye Etkili Feshedebilme İmkanı Olan Arsa Sahibinin İleri Etkili Fesih Talep Etmesi Halinde Bu Yönde Karar Verileceği

Bu durumda mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tesbitine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

Dava, arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshi, bağımsız bölümlerin aidiyetinin tespiti ve gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkillerine ait … ili, … ilçesi, Merkez Mahallesi … ve … nolu parselde kayıtlı taşınmaz hakkında davalı yüklenici ile adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince 1, 2, 3, 4, 7, 9, 11 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin davalıya, diğerlerinin ise müvekkillerine verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre binanın bodrum, zemin kat üzerine dört kattan oluşacağını ve teslim süresinin inşaat ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğunu, 31.12.2012 tarihinde teslim süresinin dolduğunu, belediye tarafından onaylanan mimari projeye göre 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin mesken yerine depo olarak geçtiğini, 3, 5, 7 nolu bağımsız bölümlerin tapusunun davalıya verildiğini, davacıların bir kısmının yüklenici ile bağımsız bölümleri takas ettiğini, müvekkillerinin davalı müteahhide ihtarname göndererek inşaatın bir önce bitirilerek teslimini istediğini, davalının müvekkillere karşı … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/176 esas sayılı dosyasıyla maddi tazminat davası açtığını, mahkemece 25.09.2013 tarihinde davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini, müvekkillerinin de … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/8 D. iş sayılı dosyasıyla müteahhidin yapması gereken eksiklikleri ve ayıplı imalâtları tespit ettirdiklerini, 10. madde gereğince yüklenicinin aylık 350,00 TL daire başına kira tazminatı ödeyeceğinin taahhüt ettiğini, 1, 2, 4 ve 11 nolu bağımsız bölümler için 14.000,00 TL kira tazminatı talep ettiklerini, yapılacak yargılama sonucunda eksik işler bedeli ile iskanın alınması için gerekli masrafların belirlenerek davalı ile yapılan sözleşmenin ileriye yönelik feshine, kalan noksanlar oranında davalı adına isabet eden 1, 2, 4 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin müvekkillere aidiyetinin tespiti ile fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 14.000,00 TL ecrimisil bedelinin işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline, … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/8 D. iş sayılı tespit giderleriyle beraber yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar dava ve talep etmiştir.

Davalı yüklenici cevap dilekçesi vermemiştir.

Mahkemece, keşif işlemi sonucu aldırılan bilirkişi raporuna göre inşaatın tamamının

%77,5 oranında tamamlandığı, %22,5’lik kısmının ise eksik kaldığı, eksik kalan kısmın değerinin 188.223,75 TL olduğu, inşaatın tamamlandığı aşama ve yüzdelik oran dikkate alındığında davacıların sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshi şeklindeki talebinin haklı gerekçelere dayanmadığı gibi hakkaniyet ilkesine uygun düşmediği, davacıların kendilerine verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölümlerdeki eksiklikleri tamamlamak suretiyle davalıya rücu edebilecekleri, bu haliyle davacıların dava konusu taleplerinde hukuki yarar bulunmadığı, davacıların ecrimisil bedeli istenmesine yönelik taleplerinin incelenmesinde, 1, 2, 4 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin davacılara devredilmediği gibi davacıların bu bağımsız bölümler üzerinde ileri sürebilecekleri ayni ve şahsi haklarının bulunmadığı, dolayısıyla davacıların işbu bağımsız bölümler ile ilgili ecrimisil talebinde bulunmaları imkanının oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu’nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir.

Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.

Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir. İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez. Kaldı ki, yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak pay oranının belirlenmesi tarafların dava ve mahsup taleplerini karşılayacak, infaz kabiliyeti olan hüküm kurulacaktır.

Bu durumda mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış

olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tesbitine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 136,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davacılardan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 08.07.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.