Kiralananın Ayıplı Teslimi Halinde Fesih İhtarında Kiraya Verene Uygun Süre Verilmelidir

omut olayda; Taraflar arasında 01.10.2011 başlangıç tarihli ve 14 yıl 9 ay süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, dava konusu kiralananın ayıplı teslim edilmesi nedeniyle kira ilişkisinin devamının çekilmez hale geldiğini bu nedenle dava konusu kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiklerini belirterek ödenen kira ve komisyon bedeli, damga vergisi bedelinin iadesini talep etmiş ise de ayıbın giderilmesi için kiraya verene ayıba uygun süreli ihtar gönderilmeden kira sözleşmesi tek taraflı feshedilmiştir. Mahkemece uygun süreli ihtar verilmeden gönderilen fesih ihtarının haksız olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

(6098 S. K. m. 305, 306)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, 22.541,26 TL maddi ve 2.000,00 TL manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 19.275,00 TL alacağın tahsiline,manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı arasında 12.09.2011 tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme ile müvekkiline 3 T Çarşı Pazar AVMde bulunan 94/A nolu dükkanın kullanım hakkı verildiğini, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte AVM nin henüz faaliyete başlamış olduğunu sözleşmenin 1.1.2 maddesinde AVM nin açılacağı tarihin 01.10.2011 olarak davalı tarafından taahhüt edildiğini, kira sözleşmesinin yapılması ile birlikte müvekkilinin gerekli hazırlıklara başlamış ve dükkanı ticari faaliyete hazır hale getirdiğini, buna rağmen davalının taahhüt etmiş olduğu tarihte AVM nin açılışını gerçekleştiremediğini, bunun üzerine AVM de yer alan bir kısım kiracıların mahkeme aracılığıyla AVM de yaşanan sorunların tespiti amacıyla delil tespiti yaptırıldığını, yaşanan bu gelişmeler ve aksaklıkların düzeltilemeyeceğinin anlaşılması üzerine kira ilişkisinin devamının müvekkili açısından imkansız hale geldiğini ve müvekkilinin ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini, belirterek 19.275,00 TL kira ve komisyon bedeli, 2.226,26 TL damga vergisi, 2.000,00 TL manevi zarar olmak üzere toplam 24.541,26-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte tahsilini istemiştir. Davalı vekili, feshin haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Kiraya veren kiralananı kira süresince kullanmaya elverişli bulundurmak zorundadır. Eğer kiraya veren kiralananı kira sözleşmesinde belirtilen kullanma amacına elverişli bir şekilde bulundurmamışsa veya kullanılmasına engel olunmuş ise kiracının iki seçimlik hakkı vardır. TBK 305-306 maddelerine göre kiracının seçimlik hakları ayıbın giderilmesini istemek, ayıp giderilmediği takdirde kira bedelinden indirim yapılmasını yada sözleşmenin feshedilmesini istemektir. TBK 306. maddesinde kiracının, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebileceği; bu sürede ayıp giderilmezse kiracının, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebileceği ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebileceği veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebileceği, ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracının, sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.

Somut olayda; Taraflar arasında 01.10.2011 başlangıç tarihli ve 14 yıl 9 ay süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, dava konusu kiralananın ayıplı teslim edilmesi nedeniyle kira ilişkisinin devamının çekilmez hale geldiğini bu nedenle dava konusu kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiklerini belirterek ödenen kira ve komisyon bedeli, damga vergisi bedelinin iadesini talep etmiş ise de ayıbın giderilmesi için kiraya verene ayıba uygun süreli ihtar gönderilmeden kira sözleşmesi tek taraflı feshedilmiştir. Mahkemece uygun süreli ihtar verilmeden gönderilen fesih ihtarının haksız olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 24.11.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.