Geçit Hakkı ve Geçit Hakkı Davası

Geçit hakkı kavramı Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi ve devamında tanımlanmıştır. Ana yola bağlantısı olmayan bir taşınmaz lehine, genel yola bağlantısı olan komşu taşınmaz veya taşınmazlar aleyhine kullanılan, sürekli olarak kurulmuş bir haktır. Ana yola bağlantısı olmayan taşınmaz lehine söz konusu hak tesis edilirken, her iki tarafın da yararı gözetilmelidir.

Geçit Hakkı Nedir?

Genel yol ile bağlantısı bulunmayan veya genel yola çıkmak için yeterli yolu olmayan taşınmaz malikine, bir bedel karşılığında, komşu taşınmazların bir veya birkaçının üzerinde genel yola ulaşabilmesi için kurulan ayni hakka geçit hakkı denmektedir.

Kanunda Düzenlenen Geçit Hakkı Türleri

Türk Medeni Kanunu geçit hakkı kavramını ikiye ayırarak incelemiştir. Buna göre, geçit hakları, zorunlu geçit hakkı ve diğer geçit hakları olarak ikiye ayrılmıştır.

1- Zorunlu Geçit

Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.

 2- Diğer Geçit Hakları

Madde 748- Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir. Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.

Hukuki Niteliği

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkını kısıtlayan veya engelleyen bir irtifak hakkı olup, mutlak veya nisbî geçit ihtiyacına dayanmaktadır. Lehine geçit hakkı istenen taşınmazın genel yol ile hiç bağlantısının bulunmaması durumunda mutlak; objektif ihtiyaçlar bağlamında genel yol ile bağlantıyı sağlayan mevcut yolun yetersiz kalması durumunda nisbî geçit ihtiyacının varlığından söz edilir.

Mülkiyet hakkını kanundan dolayı sınırlayan bir irtifak hakkı olan zorunlu geçit hakkı, kurulma zorunluluğunun sebebini kanundan almaktadır. Ancak bu hakkın kurulması talebe bağlı olup, kanun ile kendiliğinden doğmamaktadır. O yüzden dolaylı mülkiyet kısıtlamaları içerisinde yer almaktadır. Dolaylı mülkiyet kısıtlamalarının, tapu siciline tescil edilmesi ve kısıtlamanın gerçekleşmesi için uygun bir tazminatın ödenmesi gerektiği savunulmaktadır.

747. maddede zorunlu geçit hakkının tescil edilmesi gerekeceği belirtilmemiştir. Ancak aynı kanunun 748/3. maddesinde, doğrudan kanundan doğan geçit haklarının tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğacağı belirtilmiş olmakla, bu hükmün karşıt anlamından zorunlu geçit haklarının tescil ile kurulacağı savunulmaktadır.

Yargıtay, bir kararında, zorunlu geçit hakkının tescil edilmesi gerektiğini belirtmiştir:

“… Diğer yandan, Türk Medeni Kanununun 748/son maddesince kanundan kaynaklanan geçit haklarının tapu kütüğüne tescili zorunlu olduğundan…”

(YARGITAY 14. HD. E. 2437, K 3443, T. 29.03.2007)

Zorunlu geçit hakkı, aynı zamanda eşyaya bağlı ayni bir hak olup, lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmaz malikleri sonradan değişse bile, bu hakka dayalı talep; lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni maliki tarafından, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülebilecektir.

Zorunlu geçit hakkı, yenilik doğuran bir hak olup bu hak, lehine geçit hakkı kurulmak istenen taşınmazın malikine aittir.

Söz konusu bu hak, tarafların anlaşması üzerine tapuya şerh yoluyla kurulabileceği gibi dava yoluyla da ileri sürülebilir.

Geçit Hakkı Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli Mahkeme

Zorunlu geçit tesisine ilişkin davalar da TMK’nın 747. maddesinin ilk fıkrasına göre “tam bir bedel karşılığında” talep edilebileceğinden, konusu malvarlığı olan bu davaların çözümünde görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri olacaktır.

Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Geçit Hakkı Davasının Tarafları Kimlerdir?

Davacı Taraf

Zorunlu geçit tesisi davasında davacı, lehine geçide ilişkin hak kurulmak istenen taşınmazın tapu kaydındaki malikidir. Tapu maliki, gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Lehine geçit tesis edilecek taşınmaz paylı mülkiyete tâbi ise, paydaşlardan bir veya bir kaçının bu davayı açıp sonlandırması mümkündür. Ancak taşınmaz, elbirliği mülkiyeti hükümlerine tâbi ise bu durumda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacağından lehine geçit tesis edilecek taşınmazın tüm maliklerinin dava açması gerekecektir.

Davalı Taraf

Zorunlu geçit hakkı davasının davalısı, aleyhine geçit tesis edilecek taşınmaz veya taşınmazların tapudaki malikleridir. Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tâbi olması durumunda tüm maliklerin davada yer alması gerekmektedir.

Geçit Hakkı Davasında Dava Açma Koşulları

1. Lehine geçit tesis edilecek taşınmaz ile aleyhine geçit tesis edilecek taşınmazların tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu olması gerekmektedir. Maliki devlet olan taşınmazlar aleyhine geçit tesis edilemez.
2. Hakkın kurulabilmesi için geçit ihtiyacı duyulan taşınmazın genel yola hiç bağlantısının olmaması veya yeteri kadar bağlantısının bulunmaması gerekmektedir.
3. Kendisine geçit tesis edilecek taşınmaz maliki, zorunlu geçide katlanma yükümlülüğü altında bulunan taşınmaz malikine, bu nedenle uğradığı zararı, fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince mahkemenin belirleyeceği miktar kadarıyla ödemekle yükümlüdür.
4. Geçit, en az zarar görecek komşu taşınmaz sahibinden istenmelidir.
5. Geçit, genel yola ulaşacak şekilde “kesintisiz” bir biçimde kurulmalıdır.
6. Hak, yalnızca fiilen geçerli olan yola değil; aynı zamanda hukuken mevcut olan genel yola bağlanacak şekilde tesis edilmelidir. İmar planında yol olarak gösterilen ancak, henüz fiilen yolun bulunmadığı yer açısından geçit tesisi mümkün değildir. Dolayısıyla geçit tesis edilecek yer için fiili ve hukuki şartların birlikte aranması gerekir.
7. Genel yola çıkmak için davacıya ait başka bir taşınmaz varsa öncelikle bu taşınmaz değerlendirilmelidir. Ancak burada davacının açılan davada hukuki yararının olup olmadığı tartışılmalıdır.
8. Aleyhine hak tesis edilecek taşınmazın kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasına dikkat edilmelidir. Mümkün oldukça, geçit hakkı, aleyhine geçit tesis edilecek taşınmazın ortasından değil; en az zarar verecek şekilde kenarından geçirilmelidir.
9. Üzerinde hak kurulacak taşınmazın, Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu kapsamında olması durumunda, geçit hakkı kurulmasının bir engel oluşturup oluşturmayacağı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulu’ndan sorulmalıdır.

Geçit Hakkı Davasında Dikkat Edilecek Hususlar

1. Hakim, davacının ve davalının taşınmazlarının tapu kayıtlarını getirtecektir. Taşınmazların tapuda kayıtlar yoksa dava reddedilecektir. Dava her türlü delille ispatlanabilir. Geçit hakkına ilişkin davalar ancak tapulu taşınmazlar için açılabilir.
2. Hakim, tapu uygulaması ve davacının genel yola geçmek için davalıda istediği yolun en uygun yerine tespit hususunda taşınmazlar başında keşif yapılacaktır. Keşifte, davacının taşınmazı ile davalının taşınmazı arasındaki ilk araştırılacaktır. Genel yola çıkmak için davacının başka yeri varsa, yine istek haki görülmeyecektir.
3. Davalının taşınmazının yol geçeceği yeri tespit edilecektir. Bu yerin değeri bilirkişilere tayin ettirilecektir.
4. Davacının genel yola geçmesinin zorunlu olduğu ve bundan davalı en az zarar gören komşu taşınmaz sahibi bulunduğu anlaşıldığı takdirde, davanın kabulü gerekecektir.
5. Davanın kabulü halinde hakim; kararında davacının, davalıya geçit sebebiyle ödeyeceği tazminatı da gösterecektir.
6. Mahkemece yapılacak keşif sonucu, teknik bilirkişilerin sundukları rapor ile belirlenecek olan geçit bedeli, hüküm verilmeden önce davacı tarafından depo edilmelidir. Geçit bedeli, yükümlü taşınmazın bu nedenle uğrayacağı zararı ifade etmektedir. Buna göre hesaplanacak bedel, yalnızca geçit kurulacak taşınmazın rayiç değerini değil; aynı zamanda aleyhine geçit tesis edilecek taşınmazın bu nedenle uğramış olduğu değer kaybı ve taşınmazın gelirindeki azalmayı da kapsamalıdır. Zorunlu geçit hakkı bedelinin tespitinde dikkate alınacak temel ilke, geçit talep eden taşınmaz malikinin geçitten sağlayacağı yararın değil, aleyhine geçit tesis edilecek taşınmaz malikinin bu nedenle uğrayacağı zararın dikkate alınması yönündedir.
7. Davanın kabulünde veya reddinde, davayı kaybeden taraf aleyhine vekalet ücretine hükmedilmeyecektir. Mahkeme masrafları davacı üzerine bırakılacaktır. Bu davalarda lehe veya aleyhe vekâlet ücreti takdir edilmez.
8. Mahkeme karan kesinleştikten sonra, bu ayni hak tapu kaydına işlenecektir.

Geçit Hakkının Sona Ermesi

Zorunlu geçit hakkı TMK’nın 783. maddesine göre tescilinin terkini suretiyle veya yüklü (aleyhine geçit tesis edilen) ya da yararlanan (lehine geçit tesis edilen) taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Lehine geçit  tesis edilen taşınmaz maliki TMK’nın 1014. maddesinde belirtilen usul çerçevesince yazılı beyan ile Tapu Müdürlüğü’nden bu hakkın terkinini isteyebilir.

Hak tesis edilen taşınmazın, sel baskını, heyelan ve benzeri sebeplerle yok olması durumunda ise geçide ilişkin hak kendiliğinden ortadan kalkar. Ancak bu hüküm taşınmazın tamamen ve sürekli yok olma durumlarında geçerli olup kısmen de olsa geçidin sağlanabileceği bir alan kalmışsa veya ırmak yatağının geçici olarak değişmesi gibi süreklilik arz etmeyen bir durum söz konusu ise geçit hakkının ortadan kalktığı söylenemez.

Aleyhine geçit tesis edilen taşınmaz maliki de mahkeme yolu ile geçit hakkının kaldırılmasını isteyebilir. Bu durum TMK m. 785/f. 1 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre geçit hakkı, lehine geçit tesis edilen taşınmaz malikine artık bir yarar sağlamıyorsa veya yüküne oranla çok az bir yarar sağlıyorsa, geçit hakkının mahkeme yolu ile kaldırılması istenebilecektir. İkinci halde, TMK m. 785/f. 2 hükmü gereğince davacının, lehine geçit tesis edilen davalıya karşı uygun bir bedel ödemesi gerekecektir.

Geçit hakkı davası açmak veya aleyhinize açılmış olan davanın reddi için avukat tutmak istiyorsanız  Altınkan Hukuk Bürosu ile irtibata geçebilirsiniz.