Kentsel Dönüşüm: Yeni Düzenleme ve Hukuki Durum
Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki yapıların yıkılması ve yerlerine modern, yasal düzenlemelere uygun binaların inşa edilmesini amaçlayan kamusal bir projedir. Bu süreç, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” çerçevesinde yürütülmekte ve belirli hukuki prosedürlere tabidir.
Kentsel Dönüşüm Kanunu Değişiklikleri
Kasım 2023’te yapılan değişikliklerle rezerv yapı alanı tanımı genişletilmiş, karar yeter sayısı %50+1’e indirilmiş, yargı süreçlerinde ise ivedi yargılama usulü ve yürütmenin durdurulmasına karşı itiraz yasağı getirilmiştir.
Kentsel Dönüşümün Şartları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm yapılabilmesi için yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesi gereklidir. Tespit yetkili kuruluşlar veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılır. Riskli yapı şerhi tapuya işlendiğinde dönüşüm süreci resmileşir. Bunun ardından kat maliklerinin salt çoğunluk kararıyla süreç başlatılabilir.
Riskli Yapı Tespiti ve Tapuya Şerh Konulması
Yapılan teknik incelemeler sonucunda hazırlanan rapor, riskli olarak değerlendirilirse bu durum tapuya işlenir. Maliklere e-Devlet veya bina duyurusu yoluyla tebligat yapılır. Buna karşın 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. Bunun üzerine itiraz reddedilirse, yapının 90 gün içinde tahliyesi ve yıkımı gerekir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kira Yardımı ve Diğer Mali Destekler
Riskli yapı maliklerine 18 aya kadar kira yardımı sağlanabilir. Bunun için:
- Riskli yapı raporu bulunmalı,
- Tapu malik adına olmalı,
- Yıkım öncesinde yapıda ikamet edilmeli,
- İl müdürlüğüne başvuru süresinde yapılmalıdır.
Ayrıca faiz destekli kredi ve vergi istisnaları gibi ek finansal destekler de mevcuttur.
Müteahhit Seçimi Nasıl Yapılmalıdır?
Kentsel dönüşümde yüklenici firma seçimi kritik önemdedir. Bu bağlamda kriterlere dikkat edilmelidir:
- Önceki projelerdeki referanslar
- Finansal güvenilirlik ve teminat sağlama yetisi
- Teknik ekip kalitesi ve mühendislik altyapısı
- Belediye nezdindeki ruhsat durumu ve sicili
Müteahhitle Yapılacak Sözleşmede Nelere Dikkat Edilmeli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken şu hususlar mutlaka yer almalıdır:
- Verilecek dairelerin net ölçüleri, cephesi ve konumu
- Teslim tarihi, gecikme halinde cezai şart
- Teminat mektubu, tapuya şerh gibi hak koruyucu önlemler
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması
- İnşaat ruhsatı alınmadan sözleşmenin yürürlüğe girmemesi
Bu bağlamda sözleşmenin bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından incelenmesi önerilir.
Kentsel Dönüşüm İçin Hukuki Danışmanlık Neden Önemlidir?
Süreç içerisinde hukuki hatalar ciddi maddi zararlara neden olabilir. Bu yüzden Altınkan Hukuk Bürosu olarak, riskli yapı tespitinden sözleşmeye, tahliyeden tapu tesciline kadar her aşamada müvekkillerimize profesyonel destek sunmaktayız.