Avukatlara en çok sorulan soruların başında kira sözleşmesini yenilemek gerekip gerekmediği gelmektedir. Kira sözleşmeleri genelde 1 yıllık süreyle yapılırlar. Ancak tarafların iradesine göre kira sözleşmesinin süresinin 2 yıl, 3 yıl, 5 yıl gibi sürelerle belirlenmesi de mümkündür. Vatandaşların merak ettiği soruların başında ise sözleşmenin süresi dolduğunda yenilenip yenilenmeyeceğidir. Diğer bir deyişle; en sık sorulan sorulardan bir tanesi; kira sözleşmesini yenilemek gerekiyor mu?
Kira Sözleşmesini Yenilemek Gerekiyor Mu?
Kira sözleşmelerinin yenilenmesi gereksizdir. Nitekim kira sözleşmesinde süre yazsa bile kirayaveren sadece 10 yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini sona erdirebilir. 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldığı takdirde, bu 1 yıl dolduktan sonra tekrar yeni bir sözleşme yapılması gereksizdir. Kiracı 1 yıllık sürenin sonunda çıkmak istemezse, kiraya veren kiracıyı sürenin dolması sebebiyle tahliye edemez. Süresi 1 yıl olarak belirlenen sözleşme hiç yenilenmese bile, 10 yıllık uzama süresi dolana kadar kiracı kiralananda kalmaya devam edebilir. Diğer bir deyişle kiraya veren açısından kira sözleşmelerinin yenilenmesi dezavantajlıdır. Nitekim kira sözleşmesinin üzerinde yazan sözleşme süresi sonunda sözleşmeyi sadece kiracı sona erdirebilir. Kirayaveren ise sözleşmede yazan sürenin sonunda, kiracı talep etmediği veya onaylamadığı takdirde kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiraya veren sadece 10 yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu konunun kanuni dayanağı Türk Borçlar Kanunu‘nun 347. maddesidirr:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu durumda 1 yıllık bir kira sözleşmesi süre sonunda sona ermeyecek, kiracı sözleşmeyi süre sonunda sonlandırmazsa sözleşme uzamış sayılacaktır. Bunun yanında, tarafların tekrar bir kira sözleşmesi düzenlemesi halinde, 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlamayacaktır. Bu nedenle süre sonunda kira sözleşmesinin tekrarlanması gereksiz olduğu gibi, kiraya veren açısından dezavantajlıdır.
Tarafların tekrar sözleşme imzalayarak kira sözleşmesini yeniledikleri durumlarda 10 yıllık uzama süresinin baştan başlayacağına ilişkin emsal kararlar bulunmaktadır. Konuya ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/458 E. , 2021/614 K. sayılı kararı şu şekildedir:
Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.