Avukatlara en çok sorulan soruların başında kira sözleşmesini yenilemek gerekip gerekmediği gelmektedir. Kira sözleşmeleri genelde 1 yıllık süreyle yapılırlar. Ancak tarafların iradesine göre kira sözleşmesinin süresinin 2 yıl, 3 yıl, 5 yıl gibi sürelerle belirlenmesi de mümkündür. Vatandaşların merak ettiği soruların başında ise sözleşmenin süresi dolduğunda yenilenip yenilenmeyeceğidir. Diğer bir deyişle; en sık sorulan sorulardan bir tanesi; kira sözleşmesini yenilemek gerekiyor mu?
Kira Sözleşmesini Yenilemek Gerekiyor Mu?
Kira Sözleşmesini Yenilemek
Kira sözleşmelerinin yenilenmesi gereksizdir. Nitekim kira sözleşmesinde süre yazsa bile kirayaveren sadece 10 yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini sona erdirebilir. 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldığı takdirde, bu 1 yıl dolduktan sonra tekrar yeni bir sözleşme yapılması gereksizdir. Kiracı 1 yıllık sürenin sonunda çıkmak istemezse, kiraya veren kiracıyı sürenin dolması sebebiyle tahliye edemez. Süresi 1 yıl olarak belirlenen sözleşme hiç yenilenmese bile, 10 yıllık uzama süresi dolana kadar kiracı kiralananda kalmaya devam edebilir. Diğer bir deyişle kiraya veren açısından kira sözleşmelerinin yenilenmesi dezavantajlıdır. Nitekim kira sözleşmesinin üzerinde yazan sözleşme süresi sonunda sözleşmeyi sadece kiracı sona erdirebilir. Kirayaveren ise sözleşmede yazan sürenin sonunda, kiracı talep etmediği veya onaylamadığı takdirde kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiraya veren sadece 10 yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu durumda 1 yıllık bir kira sözleşmesi süre sonunda sona ermeyecek, kiracı sözleşmeyi süre sonunda sonlandırmazsa sözleşme uzamış sayılacaktır. Bunun yanında, tarafların tekrar bir kira sözleşmesi düzenlemesi halinde, 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlamayacaktır. Bu nedenle süre sonunda kira sözleşmesinin tekrarlanması gereksiz olduğu gibi, kiraya veren açısından dezavantajlıdır.
Tarafların tekrar sözleşme imzalayarak kira sözleşmesini yeniledikleri durumlarda 10 yıllık uzama süresinin baştan başlayacağına ilişkin emsal kararlar bulunmaktadır. Konuya ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/458 E. , 2021/614 K. sayılı kararı şu şekildedir:
Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır.Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.
Kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre, kanunen belirlenen ve bildirim yoluyla işverenin sözleşmeyi feshedebilmesine imkan tanıyan bir düzenlemeden kaynaklanmaktadır. Söz konusu 10 yıllık süre dolmadan, kiracının her dönem sonunda sözleşmeyi feshetme hakkı varken, kiraya verenin fesih hakkı ancak 10 yıllık süreden sonra uzama yılının da dolmasıyla doğmaktadır.
Konunun kavranabilmesi adına, öncelikle konut ve çatılı işyeri kavramlarını açıklamak gerekmektedir. Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yerdir. İşyeri ise; kişinin ticari, sınaî, ekonomik, mesleki faaliyetlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden mekandır. Bildirim yoluyla kira sözleşmelerinin sona erdirilebilmesi için kanun koyucu işyerinin çatılı olması şartını aramaktadır.
Çatısız işyerleri hakkında TBK. 339 vd. hükümleri değil, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır (TBK. 299 vd.) Diğer bir deyişle, konutlar ve çatılı işyerleri bakımından Borçlar Kanunu‘nun 339 ve devamı maddelerinde özel hükümler öngörülmüşken, çatısız işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri bakımından, kiraya ilişkin genel maddeler uygulama alanı bulmaktadır.
Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre Hakkında Kanun Maddesi
Konut veya çatılı işyerleri hakkındaki kira sözleşmelerinin fesih bildirimi yoluyla sona ermesi 6098 sayılı TBK’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi şu şekildedir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.“
Görüldüğü üzere kiracı ve kiraya veren bakımından kira sözleşmesinin feshedilebilmesi açısından farklı bir düzenleme getirilmiştir. Kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre konusu da tam da bu noktada önem kazanmaktadır. Kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre sonunda kiraya veren lehine bozucu yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır. Yazılı şekil şartı, adi yazılı şekilde, telgraf, taahhütlü mektup ya da noter yoluyla gerçekleştirilebilir. Bu düzenlemeden; her kira döneminin sonunda yasada belirtilen bildirim süresine uyularak kiracı tarafından kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği, ancak kiraya veren tarafından sözleşmede yazan süre sonunda sona erdirilemeyeceği anlaşılmaktadır. Kiraya veren, yasada yazan 10 yıllık sürenin dolmasını beklemeden, kira döneminin bitmiş olmasını ileri sürerek kira sözleşmesini feshedemeyecek, kiracıyı başka bir sebep yoksa tahliye edemeyecektir.
Kiraya veren, bu düzenleme ile birlikte taraflar arasındaki kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre geçmişse, gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshetmek ve kiralananın tahliyesini edilmesini talep etme hakkına sahip olacaktır. Buna göre, kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Kiraya verenin feshi bildirme sürelerine uyması yeterlidir. Kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre aşıldıktan sonraki her kira yılında, kiraya veren sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme imkanına sahiptir. Bu düzenleme ile kiraya verene, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme hakkı tanınmıştır. Ancak kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmadan, örneğin 1 yıllık yapılan kira sözleşmelerinde dönemin bitmesi nedeniyle kiracının fesih hakkı var iken, kiraya verenin 10 yıllık süre dolmadan feshetme hakkı bulunmamaktadır.
Örneğin 01.01.2011 yılında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmeyerek uzamışsa, kiraya veren en geç 30.09.2021 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla, uzayan bu kira sözleşmesini ancak 31.12.2021 tarihinde sona erdirebilecektir.
Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre Düzenlemesine Karşı Kiracının Tahliyesi
Uygulamada bu problemi aşmak için kiraya verenler, kiracılardan tahliye taahhütnamesi almaktadır. Tahliye taahhütnamesiyle kira sözleşmesi sona ermeden veya kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre beklenmeden kiracıyı tahliye etmek mümkün hale gelebilmektedir.
Ancak tahliye taahhütnameleri hazırlanırken dikkatli olmak gerekmektedir. Nitekim, tahliye taahhüdünün sıkı şekil şartları bulunmaktadır. En ufak bir hatadan dolayı söz konusu evrak geçersiz veya işlevsiz hale gelebilmektedir. Tahliye taahhütnameleri ile ilgili bilgi almak için tıklayınız.
Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre
Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının feshi bildirim yoluyla sona erdirmesi için belirli süresi sözleşmenin süresinin geçmesine gerek yoktur. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmeye bunun aksine bir kayıt koyamazlar. Aksi kayıt konulduğu takdirde mutlak hükümsüz (batıl) olup hakim yargılamanın her aşamasında bunu re’sen göz önüne almak zorundadır.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracı korunmuştur. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sonra erdirebilir. Öte yandan kiraya veren, ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m.347/II)
TBK m.349’a göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin rızası olmazsızın kira sözleşmesini feshedemez. Söz konusu rızasının alınması mümkün olmazsa ya da eş haklı sebep olmaksızın rıza vermezse kiracı, hakimden bu konuda karar vermesini isteyebilir.
Bildirim yoluyla kira sözleşmesi sona erdirildikten sonra kiracının taşınmazı tahliye etmemesi de mümkündür. Bu durumda tahliye davası açılarak taşınmazın tahliye edileceğine ilişkin sayısız emsal karar mevcuttur.
Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre İle İlgili Emsal Kararlar
Kira sözleşmesinin feshi için gönderilen ihtarnamenin keşide tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınmaktadır.
Konuyla ilgili başkaca Yargıtay kararları da bulunmaktadır. Üç aylık süreye uyulmadan gönderilen ihtarnamenin bir sonraki sene sonu için geçerli olacağı da Yargıtay’ca kabul edilmektedir:
“TBK’ nun 328/son maddesinde; “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Konuya ilişkin bir başka karar ise, 10 yıllık uzama süresi hesaplanırken, kira süresinin de önemli olduğuna ilişkindir. Diğer bir deyişle, kira sözleşmesi 1 yıl olarak düzenlenmişse, 10 yılın dolmasının ardından bir uzama dönemi daha eklenecek ve 11. yılın sonunda fesih hakkı elde edilecektir. Ancak kira sözleşmesi 5 yıllık düzenlenmişse, 10 yılın sonunda gerçekleşecek olan uzama süresinin de 5 yıl olarak değerlendirilebileceği ve böylelikle 15. yılın sonunda fesih hakkının doğmuş olacağı kabul edilebilecektir.
Yargıtay 6. HUKUK DAİRESİ E: 2015/5447 K: 2015/6383 T: 24.06.2015
“Olayımıza gelince; taraflar arasında 01.10.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi hakkında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin ilk sayfasında her ne kadar kira süresi 1 yıl olarak belirtilmişse de, hususi şartlar 7. maddesinde kontrat süresinin 5 yıl olduğu görülmekte olup özel şartlarda düzenlenen bu hükme göre sözleşme süresinin 5 yıl olduğunun kabulü gerekmektedir. 5 yıllık kira sözleşmesine göre 10 yıl uzama süresinin tamamlanmamış olduğu bu nedenle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 347 maddesinde belirtilen şartların oluşmadığı görülmekle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Benzer yönde bir kararda, kira süresinin 10 yıl olarak belirlenmesi üzerine, kanunda düzenlenen 10 yıllık sürenin dolmasının ardından uzama döneminin de 10 yıl olarak değerlendirilmesi gerektiğine hükmedilmiştir:
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuş olup, bu tarihten itibaren 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ve davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin onama kararı kaldırılarak, sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. DEVAMI… “Kira Süresi 1 Yıldan Fazla Düzenlenmişse Uzama Dönemi Bu Süreye Tabidir”
Dava, TBK maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Somut olayda; taraflar arasında … başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda … keşide tarihli ihtarın tebliğ tarihi araştırılarak, sözleşmenin başlangıç tarihine göre … – … dönemi için üç ay öncesinden ihtar tebliğ edilmiş ise davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. DEVAMI… “Kira Fesih Bildirimlerinde İhtarnamenin Tebliğ Tarihi Esas Alınır”
TBK’ nun 328/son maddesinde; “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” DEVAMI… “Fesih Bildiriminde Süre Kaçırılmışsa Yapılan Bildirimin Bir Sonraki Dönem Sonu İçin Geçerli Olması”
