Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli olan bir taşınmazda ortaklığın devamının mümkün olmaması halinde açılabilecek olan bir dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi davası Antalya ilinde en sık karşılaşılan davalardan bir tanesidir. Ortaklığın giderilmesi davası açarak, hisseli taşınmazdaki ortaklığın sonlandırılmasını, şartların mevcut olması halinde taşınmazın açık arttırma vasıtasıyla satılarak hisse karşılığına denk gelen bedelin alınmasını sağlamak mümkündür.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Taşınmazlarda Söz Konusu Olur?
Mülkiyet, hak sahibine, hakkına konu olan eşya üzerinde, kanun çerçevesinde dilediği gibi tasarruf etmek yetkisini vermektedir (TMK m. 683). Bir şeye malik olan kimse, kanunî sınırlar içinde, o şeyi arzu ettiği şekilde kullanabilir; semerelerinden faydalanabilir; o şey üzerinde hukukî tasarruflarda bulunabilir, mülkiyetini devredebilir veya sadece sınırlı bir aynî hakla kayıtlayabilir, örneğin rehnedebilir; veya bir şahsî hak (örneğin kira hakkı) dolayısıyla mülkünün kullanılmasını üçüncü şahıslara bırakabilir.
Bu bağlamda, eşya üzerindeki mülkiyet hakkı bir veya birden çok kimseye ait olabilir. Bu takdirde, birinci halde, tek başına, ikinci halde ise ortak mülkiyetten söz edilmesi gerekir. Ortak mülkiyet de, maliklerin karşılıklı hak ve ilişkilerine göre, paylı (müşterek) mülkiyet –elbirliği ile (iştirak halinde) mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Birden fazla kimse, bir mala hisseleri oranında malik olup da, bu hisseleri bilfiil taksim edilmemiş bulunursa buna “paylı (müşterek) mülkiyet” denilmektedir (TMK. m. 688 vd.). Paylı mülkiyette önemli olan, hisse üzerinde müstakil olarak kanunun çizdiği sınırlar dairesinde dilediği tasarrufta bulunabilmesidir (TMK m. 688/3).
Birden fazla kimsenin bir malın tamamına sahip olmaları halinde ise “elbirliği ile (iştirak halinde) mülkiyet” mevcut demektir. Bu çeşit mülkiyetin özelliği, hissedarlar malın tamamına malik olduklarından, iştirak (ortaklık) devam ettiği müddetçe taksim ve hisselerde tasarruf edilememesidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası – İzaleyi Şuyu Davası Nedir?
Eski adıyla izale-i şüyu ve yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi davasında amaç, ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yoluyla ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir. Söz konusu taşınmazın bölünebilir olması nitelikte olması halinde, mahkemece taşınmazın aynen paylaştırılmasına aksi durumda açık artırma yoluyla satılmasına karar verilir.
Paydaşların paylaşmayı isteme hakkı vardır. Türk Medeni Kanun m.698/I paylaşmayı isteme hakkını düzenlemiştir. İlgili maddeye göre, “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”
Ortaklığın Giderilmesi Davası Tarafları
Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilirler. Ancak anlaşma yolu ile ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine ortaklığın giderilmesi davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.
Davalı paydaşlardan biri ya da bir kaçına davanın açılmasından sonra tebligat yapılamaz ve tebligat yöntemlerine göre kendisine hiçbir şekilde ulaşılamazsa tebligat yapılamayan paydaşa kayyım tayin edilir. Bu durumda kayyım tayini 3561 sayılı Mal Memurlarının Kayyım Tayin Edilmesine Dair Kanun hükümlerine göre yapılır. Bu kanunun amacı kendisine ulaşılamayan paydaşın paydaş olduğu malda hazinenin menfaatinin korunmasıdır.
Paydaşlığın giderilmesi davalarında karşılaşılan en önemli hukuki durumların başında usul hukukunun bekletici sorun olarak isimlendirdiği durumlar gelir. HMK m.165’e göre; “Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir.
Bir davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın veya idari makamın çözümüne bağlı ise mahkeme, ilgili tarafa görevli mahkemeye veya idari makama başvurması için uygun bir süre verir. Bu süre içinde görevli mahkemeye veya idari makama başvurulmadığı takdirde, ilgili taraf bu husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılarak esas dava hakkında karar verilir.”
Ortaklığın Giderilmesi Davası – Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 gereği, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Harç ve Giderleri
Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.
Türk Medeni Kanunu gereği paylaşma iki türlü olabilir:
- Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın Giderilmesi Davası Karar Türleri
1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasının tarafları, malı nasıl bölüştürecekleri konusunda anlaşarak dava sırasında bu anlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşamazlarsa maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. (TMK m.699/II)
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez.
Aynen bölünerek paylaştırmanın mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Taraflar paylı mülkiyete konu malların sadece aynen taksimini talep etmişlerse ya aynen taksim yönünde ya da davanın reddi yönünde karar verilebilir. Davacının aynen taksim talebine karşılık davalı satış isteminde bulunmuşsa, yapılan inceleme sonucunda aynen taksim mümkün olmadığı zaman davalının talebine uygun şekilde malların satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmektedir. Tarafların aynen taksim mümkün iken doğrudan satış suretiyle ortaklığın giderilmesini dava yoluyla talep etmeleri durumunda ise davanın reddi gerekmektedir.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
TMK m.699/III hükmüne göre, “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır.
Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
Davacı açmış olduğu paydaşlığın giderilmesi davasından HMK m. 307 ve devamı maddelerine göre feragat etme hakkına sahiptir. Ancak paydaşlığın giderilmesi davalarında davacı davasından feragat etse bile davalı davaya devam ederek davayı paydaşlığın giderilmesi talebi ile sonuçlandırabilir.
Diğer dava çeşitlerinde feragat tek başına hüküm ve sonuç doğurduğundan davalı davaya devam edememekle birlikte paydaşlığın giderilmesi davalarında davalının davaya devam etme hakkı bulunmaktadır, feragatin bu davada bir fonksiyonu bulunmamaktadır.
İntifa Hakkı Açısından Sonuçları
Bir paydaş kendisine ait pay üzerinde intifa hakkı kurduğunda, bunu diğer paydaşlara tebliğ eder. Diğer paydaşlar bu tebliğden itibaren üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde intifa hakkı paya düşecek bedel üzerinden devam eder.
TMK m.698/III “Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”
Uygun olmayan zaman, dürüstlük kuralları uyarınca her paydaşın çıkarına göre mahkemece belirlenir. Örneğin, bir taşınmazda aile konutu şerhi varsa bu şerh terkin edilmedikçe ortaklığın giderilmesi istenemez.
Yargıtay bir kararında, kira sözleşmesinin bulunmasını ortaklığın giderilmesi davasına engel görmemiş ve bu durum uygun olmayan zaman olarak değerlendirilmemiştir, zira yeni kiracı eskiden kurulmuş ilişkinin halefi olacaktır ( Yargıtay 14. HD. 2015/7308 E. 2017/401K. 19.01.2017 T. ).
Dava konusunun yenileme alanında kalması uygun olmayan zaman olarak görülmemiştir. (Yargıtay 14. HD. 2014/5027 E. 2014/8512 K. 25.6.2014 T.)