Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinde tarafların kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşaması halinde başvurulan hukuki bir çözümdür. Bu dava ile yeni kira döneminde uygulanacak kira miktarını mahkeme belirler. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncellenmesi önem taşır.
Taraflar başlangıçta kira bedelini özgürce kararlaştırabilir. Ancak sonraki yıllarda ekonomik koşulların değişmesi, kira bedelinde güncellemeyi zorunlu kılar. Tarafların anlaşamaması durumunda, kira tespit davası açılarak sorun çözülebilir.
Kira Tespit Davasında Kira Nasıl Belirlenir?
Tarafların Kira Artış Oranında Anlaşmış Olması
Kira sözleşmesinde yeni kira dönemine ilişkin artış oranı belirlenmiş olabilir. Ancak belirlenen artış oranı, bir önceki yılın TÜFE ortalamasını geçemez. Bu sınırı aşan artışlar için mahkeme yoluna gidilebilir. Belirlenen oran yasal sınırlar içindeyse kira tespit davası açılamaz.
Kira Artış Oranı Sözleşmede Yoksa
Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunmaması halinde, mahkeme yeni kira bedelini belirler. Hâkim, TÜFE oranını aşmadan, taşınmazın özelliklerine ve hakkaniyete göre karar verir.
Sözleşmenin Süresi Beş Yılı Geçmişse
Kira sözleşmesi beş yılı geçtiğinde ya da beş yıldan sonra yenilendiğinde, kira bedelinin tespiti farklı esaslara bağlanır. Bu durumda mahkeme, TÜFE ortalamasının yanı sıra emsal kira bedelleri ve kiralanan taşınmazın durumunu göz önüne alır. Böylece yeni dönem kira bedelini hakkaniyetle belirler.
Kira Bedeli Yabancı Para Üzerinden Belirlendiyse
Kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para üzerinden belirlenmişse, bedelde değişiklik için beş yıllık süre geçmelidir. Ancak dövizdeki beklenmeyen artışlar nedeniyle kira bedelinin ödenmesi zorlaşırsa (aşırı ifa güçlüğü), bu süre dolmadan mahkemeye başvurulabilir. Türk Borçlar Kanunu‘na göre beş yıllık süre sonunda kira, döviz kuru, TÜFE, taşınmazın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak yeniden belirlenir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını taşınmazın maliki, kiraya veren ya da kiracı açabilir. Bu kişilerden birinin vefatı halinde mirasçıları da davayı açma hakkına sahiptir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen kira bedelinin hangi döneme uygulanacağı süreyle ilişkilidir. Davanın sonuçlarının yeni kira döneminde geçerli olması için yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce dava açılmalıdır. Alternatif olarak, bu süre içinde kira artışı yazılı olarak karşı tarafa bildirilebilir.
Bu süre geçerse, dava sonucu ancak sonraki kira döneminde uygulanır. Fakat sözleşmede kira artışına ilişkin açık bir hüküm bulunuyorsa, yeni dönemin sonuna kadar dava açılması halinde de mahkeme kararı geriye dönük uygulanabilir.
Kira Tespit Davasında Hangi Mahkeme Yetkilidir?
Kira tespit davalarına Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yerindeki veya kira sözleşmesinin uygulandığı yer mahkemesidir.
Kira hukukunda süreç bütüncüldür. Özellikle tahliye taahhütnamesi bulunması gibi hallerde konu mutlaka avukat eşliğinde takip edilmelidir.